De leietakerne du minst har råd til å miste, er de som er mest tilbøyelige til å flytte.
Det høres bakvendt ut. Men tenk på det: leietakere som stiller høye krav til kvalitet, digitale tjenester og arbeidsmiljø, er nettopp de som aktivt vurderer alternativene sine. Og de har stadig flere alternativer å velge mellom. De mest krevende leietakerne flokker til de beste byggene, og forlater de som ikke holder mål.
Og når de vurderer å flytte, er det sjelden prisen som avgjør. Det er summen av små, gjentatte friksjonspunkter: treg respons, uklar kommunikasjon og systemer som ikke snakker sammen. Ikke én dårlig opplevelse, men et mønster.
For gårdeiere betyr det noe ubehagelig: de leietakerne du tror sitter tryggest, er de som stiller høyest krav. Og de som raskest finner noe bedre.
Eiendomsmarkedet i 2026 har ett tydelig trekk: leietakerne har flere valgmuligheter enn før.
I Europa er kontorledigheten fortsatt relativt høy i mange byer: Savills rapporterer 9,3 prosent gjennomsnittlig kontorledighet i Europa i Q3 2025. Samtidig er ledigheten i de mest attraktive områdene betydelig lavere: DNB Næringsmegling rapporterer at CBD Vest (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) historisk har ligget på 3-4 prosent, noe som forsterker en tydelig kvalitetsflukt: leietakere søker seg til bedre bygg. I Oslo har ledigheten økt det siste året: DNB Næringsmegling måler 7,6 prosent ved inngangen til 2026, opp fra 6,6 prosent høsten 2024. Fortsatt lavere enn det europeiske snittet, men trenden er tydelig: leietakerne har flere alternativer enn før.
Det som skiller vinnerbyggene fra taperne er nettopp dette kvalitetsgapet. Mens gjennomsnittlige bygg sliter med ledig areal, er de beste byggene nesten fullt utleid. Leietakere flytter fra eldre bygg til moderne, teknologiaktiverte lokaler med bedre beliggenhet. De som ikke holder tritt på kvalitet eller plassering, blir stående med tomme arealer.
Også i Norge ser vi at kontorleietakere stiller høyere krav til det samlede tjenestetilbudet: digitale løsninger, kantinekvalitet, fellesarealer, men også fysiske tjenester som trimrom, sykkelparkering og servicetilbud i bygget. De velger bygg som løser hverdagen, ikke bare gir kvadratmetre.
Gårdeiere som fyller areal taper mot de som aktivt jobber for å beholde leietakere.
Å miste en leietaker er dyrt, og dyrere enn mange budsjetterer for, fordi kostnaden består av flere lag: tomgang, rehab/tilpasning, markedsføring/meglere og insentiver.
Direkte kostnader du nesten alltid får:
I praksis betyr dette at turnover-kost ofte blir en kombinasjon av uker eller måneder uten leie, investeringskostnader og insentiver.
Europeisk eksempel som viser størrelsesorden: For å illustrere hva reutleie kan koste i europeisk kontekst, beskriver JLL et typisk scenario fra Zurich der gårdeier må regne med (1) 4-8 uker rehabilitering uten leieinntekt, (2) ekstra markedsføringsperiode før ny leietaker signeres, (3) meglerhonorar (ca. 8-12 prosent av årlig leie) og (4) insentiver som leiefritak og/eller bidrag til innredning. Samlet kan kostnaden nærme seg et helt års nettoleie for arealet.
Hvorfor dette blir mer aktuelt nå: Savills peker på at innredningskostnader i Europa har økt kraftig (over 50 prosent siden 2019), og at dette i seg selv gjør at flere leietakere velger å fornye fremfor å flytte. Flytting utløser rett og slett store etablerings- og tilpasningskostnader.
Hva betyr dette for ditt bygg? For et areal med månedlig leie på 150 000 kroner ser regnestykket slik ut:
Og det er før du legger til de indirekte kostnadene:
En enkel tommelfinger-modell: Turnover-kost = (tomgang i måneder x månedlig leie) + rehabilitering/tilpasning (kr per m2 x m2) + reutleie (markedsføring + megler) + insentiver (leiefritak + innredningsbidrag)
Snu perspektivet: I stedet for å se på hva det koster å miste en leietaker, se på hva det er verdt å beholde en. En leietaker med 150 000 kroner i månedlig leie som fornyer for 5 nye år, representerer 9 millioner kroner i forutsigbar inntekt. Sammenlign det med risikoen: 300 000 til 900 000 kroner i direkte turnover-kost, pluss usikkerheten om når og til hvilken pris du får leid ut igjen. Regnestykket for å investere i leietakeropplevelsen blir plutselig veldig enkelt.
Vil du vite hva dette betyr for ditt bygg? Bruk verdikalkulatoren vår og få et konkret estimat basert på din leie, ditt areal og dine antatte tomgangsuker.
Evnen til å beholde leietakere forsvinner sjelden på grunn av én stor hendelse. Den forvitrer gjennom mange små friksjonspunkter.
Vi ser de samme mønstrene hos bygg som sliter med fornying:
Hver for seg er dette bagateller. Men leietakeren som har ventet tre dager på svar om en vannlekkasje, og som ikke vet om noen jobber med saken, husker det når kontrakten skal fornyes. Da er det ikke prisen som avgjør. Det er følelsen av å ikke bli tatt på alvor.
Vi ser operasjonell konsistens som et av de viktigste verktøyene for å beholde leietakere: at alle berøringspunkter mellom leietaker og gårdeier fungerer likt, forutsigbart og profesjonelt.
Basert på vår erfaring med norske næringsbygg er det fire grep som gjør størst forskjell. Ingen av dem krever at du løser alt på en gang. Vi vet at driftsteam ofte er små, budsjettene stramme, og at hverdagen allerede er full. Poenget er å starte med det som gir mest effekt der du er nå.
1. Invester i opplevelsen, ikke bare kvadratmeterne
Leietakere i 2026 prioriterer kvalitet over størrelse. Moderne fellesarealer, god kantine, og digitale tjenester som fungerer, gjør bygget til et sted der ansatte trives.
Kvalitetsflukten vi ser i markedet bekrefter dette: mens de mest attraktive områdene har vesentlig lavere ledighet, sliter gjennomsnittlige bygg med betydelig høyere tomgang.
Du trenger ikke et luksusbygg. Målrettede forbedringer som en moderne lobby, en god kantineapp, eller enkel møteromsbooking kan gjøre en reell forskjell.
2. Kommuniser proaktivt
De gårdeierne som beholder leietakere er de som aktivt engasjerer seg med dem.
Höegh Eiendom er et godt eksempel. De brukte tidligere en manuell kontaktkjede for driftsmeldinger: beskjeden måtte gå via en kontaktperson hos leietaker, som så skulle videreformidle internt. Med pushvarsler direkte til alle brukere i appen forsvant dette leddet helt. Resultatet er raskere informasjonsflyt og færre misforståelser.
Det betyr i praksis:
En leietakerapp der brukerne kan melde feil, booke tjenester og motta driftsmeldinger gir sanntidsinnsikt i leietakertilfredsheten. Og det gir leietakerne en opplevelse av å bli ivaretatt.
3. Bruk data til å oppdage risiko tidlig
Hver serviceforespørsel, responstid, tilbakemelding og app-bruk forteller en historie om hvordan leietakerne opplever bygget. Når disse dataene er koblet sammen, fungerer de som et tidlig varslingssystem.
Signaler som indikerer risiko:
Slike mønstre avslører misnøye lenge før leietakeren vurderer å flytte. Ved å handle på disse signalene tidlig, kan du endre samtalen fra "vi vil flytte" til "vi ser at dere tar grep".
4. Fjern systemsiloene
Mange gårdeiere bruker fortsatt separate systemer for vedlikehold, kommunikasjon, møteromsbooking og kantinebestilling. For driftsteamet betyr det å logge inn i fire-fem ulike systemer. For leietakerne betyr det at ingen har full oversikt. Og for begge parter betyr det tapt tid.
Når driften samles i ett system, skjer tre ting: driftsteamet får oversikt, leietakerne får ett kontaktpunkt, og automatisering blir mulig fordi datagrunnlaget er komplett. Automatiske bekreftelser, statusoppdateringer og organisering av driftshistorikk sparer tid og reduserer feil som frustrerer leietakere.
Höegh Eiendom bruker Izy på tvers av 8 bygg for kantine, møterom, besøksregistrering og kommunikasjon. Som Lene Busund i Höegh sier:
«For oss er det flott å slippe å ha flere tredjepartssystemer å håndtere, og for leietakerne våre er det praktisk å bare måtte forholde seg til én app.»
Hausmanns Hus sparer 34 000 kroner i måneden i system- og ressurskostnader etter at de samlet driften i én løsning, og oppnådde 15,8 prosent bedre driftsresultat. Den frigjorte tiden gikk tilbake til det driftsteamet faktisk ønsker å bruke tiden på: direkte kontakt med leietakerne.
Hausmanns Hus i Oslo sentrum er et kontorbygg med rundt 600 daglige brukere. De gikk fra separate systemer for feilmelding, møteromsbooking og kantinedrift til én samlet plattform.
Resultatet:
Les hele kundehistorien om Hausmanns Hus og se hvordan de oppnådde 12x ROI.
Det handler ikke om at bygget ble mer fancy. Det handler om at opplevelsen ble enklere.
1. Kartlegg friksjonspunktene
Snakk med leietakernes kontaktpersoner, men også med sluttbrukerne. Ofte er det overraskende enkle ting som irriterer mest: vanskelig å melde feil, umulig å booke møterom, ingen oversikt over hva som skjer i bygget.
En enkel måte å starte: send en kort spørreundersøkelse (5 spørsmål) til alle leietakere med ett åpent felt: "Hva er det ene du ville endret med bygget?" Svarene er ofte mer ærlige enn du forventer.
2. Mål det du vil forbedre
Sett en baseline før du gjør endringer. Fire målepunkter som gir et godt startbilde:
Trenden over tid er viktigere enn enkelttall. Mål kvartalsvis og se etter mønstre.
3. Velg én forbedring og implementer den
Ikke prøv å løse alt på en gang. Start med det største smertepunktet og bygg derfra. De vanligste startpunktene vi ser hos norske næringsbygg:
Én leietaker som velger å bli sparer deg for måneder med tomgang, tilpasning og meglerkostnader. For et areal med 150 000 kroner i månedlig leie handler det raskt om 300 000 til 900 000 kroner per fraflytting.
Lavere turnover betyr færre tomgangsperioder, sterkere forhandlingsposisjon og høyere verdi på eiendommen. Fornøyde leietakere blir, og de anbefaler bygget videre.
Vil du se hvordan Izy fungerer i praksis? Ta kontakt for en uforpliktende prat.
Hva koster det å miste en leietaker?
Det avhenger av størrelse og beliggenhet, men for et areal med 150 000 kroner i månedlig leie kan den samlede kostnaden fort nå 300 000 til 900 000 kroner. Erfaringsmessig ligger tomgangsperioden ofte på 3 til 6 måneder, og regnestykket inkluderer tomgang, tilpasning av lokalet til ny leietaker, meglerhonorarer og insentiver som leiefritak. Jo større arealet og jo lengre tomgangsperioden, desto høyere blir kostnaden.
Hva er normal kontorledighet i Oslo?
Per vinteren 2025/2026 ligger kontorledigheten i Oslo-området på rundt 7,5 til 7,6 prosent, avhengig av kilde og måletidspunkt. DNB Næringsmegling måler 7,6 prosent per februar 2026, mens Malling ligger på 7,5 prosent. Akershus Eiendom rapporterer 6,8 prosent, opp fra 6,0 prosent ved inngangen til 2024. Ledigheten i prime-segmentet er vesentlig lavere: DNB Næringsmegling rapporterer at CBD Vest (Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen) historisk har ligget på 3-4 prosent.
Hvordan måle leietakertilfredshet?
De vanligste målepunktene er brukertilfredshet (via app-basert tilbakemelding eller kvartalsvise undersøkelser), responstid på henvendelser, app-engasjement og turnover-rate. Sett en baseline før du gjør endringer, og mål jevnlig. Trenden over tid er viktigere enn enkelttall. Hausmanns Hus måler for eksempel løpende via Izy App og oppnår 92 prosent tilfredshet.
Hva er den viktigste årsaken til at leietakere flytter?
Sjelden pris alene. Oftere er det summen av gjentatte friksjonspunkter: treg respons på henvendelser, uklar kommunikasjon, systemer som ikke fungerer, og en generell følelse av at bygget ikke prioriterer leietakerens hverdag. Når kontrakten nærmer seg utløp, veier denne opplevelsen tyngre enn de fleste gårdeiere tror.
Denne artikkelen bygger på Izys erfaring med drift av næringsbygg i Norge, supplert med markedsdata fra Savills (European Office Occupational Q3 2025), JLL (The Price of Losing Tenants), UNION, DNB Næringsmegling, Malling Analyse og Akershus Eiendom.
Artikkelen er skrevet av Kenneth Madsø med AI-assistanse og gjennomgått av redaksjonen.
Interne lenker:
